7.7.5. Договор аренды предприятия
По договору аренды предприятия арендодатель предоставляет арендатору предприятие в целом как имущественный комплекс за плату во временное владение и пользование для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).
Закон определяет, что входит в понятие "предприятие в целом". Это земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, основные и оборотные средства, права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги.
336
Правовой режим предприятия рассматривается также в Федеральных законах: от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"1; от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации"2; от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"3.
Если иное не установлено законом и правовыми актами, не подлежат передаче арендатору права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.
Договор аренды предприятия состоит в том, что к отношениям, регулируемым договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, а при его отсутствии — общие положения об аренде имущества (п. 2 ст. 650 ГК РФ).
Форма договора аренды предприятия — письменная, т.е. предусматривается составление одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 658 ГК РФ). Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора, он считается ничтожным. Поэтому норма о форме договора аренды предприятия является императивной и договаривающиеся стороны не могут предусмотреть его иную форму. Кроме того, предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, а потому договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это следует из общего правила, касающегося сделок с недвижимостью, и предусмотрено ст. 131 ГК РФ.
Договор аренды предприятия считается заключенным после достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и его государственной регистрации.
ГК РФ не включает в себя правил об обязательном удостоверении состава арендуемого предприятия, что имеет место при продаже предприятия (п. 2 ст. 561 ГК РФ).
Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту (ст. 659 ГК РФ). Подготовка предприятия к передаче,
337
включая составление и представление к подписанию передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить баланс. Министерство финансов Российской Федерации издало приказ от 13 июня 1995 г. № 49 "Об утверждении Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств". В соответствии с этими указаниями по итогам инвентаризации составляется передаточный акт, в котором указываются объекты, передаваемые в аренду и входящие в состав предприятия, записывается их балансовая стоимость, процент износа, остаточная стоимость и т.д.
При прекращении договора аренды предприятие должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту (ст. 664 ГК РФ). В этом случае предприятие к передаче готовит арендатор за свой счет. Кроме того, необходимо провести инвентаризацию материальных ценностей предприятия и составить баланс.
Существенными условиями договора аренды предприятия являются:
Регистрация проводится на основании заявления в регистрирующие органы арендодателя и арендатора. Порядок регистрации определен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Государственную регистрацию договора аренды предприятия проводит соответствующее учреждение юстиции (регистрирующий орган) в месте регистрации арендодателя (собственника предприятия) как юридического лица.
338
Права и обязанности арендодателя по договору аренды предприятия состоят в следующем:
Права и обязанности арендатора имеют следующие особенности:
При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят
339
к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия. Эти правоотношения регулируются законодательством о труде.
Положения ГК РФ об изменении или расторжении договора аренды, а также о последствиях недействительности сделок, предусматривающие возврат или взыскание в натуре переданного по договору, могут применяться к договору при условии, что такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК РФ).
Кодексом определен порядок возврата арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды (ст. 664 ГК РФ). Данное действие должен провести арендатор с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и представлению его на подписание в этом случае возложены на арендатора.
О прекращении договора аренды арендатор должен письменно уведомить своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного предприятия. Кредиторы в свою очередь вправе потребовать от арендатора прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных убытков. После возврата предприятия арендодателю арендатор вместе с ним несет солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендодателя без согласия кредиторов арендатора (п. 4 ст. 657 ГК РФ).
Обязательство арендатора по возврату предприятия арендодателю считается исполненным с момента подписания обеими сторонами соответствующего передаточного акта.
Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного расторжения перечислены в общих положениях ГК РФ об аренде (ст. 618—620) и распространяются на все виды арендных сделок. В договоре стороны могут предусмотреть дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предприятия, а также имущественную ответственность и штрафные санкции в отношении виновной стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.
340
Радислав Гандапас, предприниматель, бизнес-тренер
"Полезная книга, содержащая массу практических советов, актуальных не только для начинающих, но и для опытных предпринимателей. Она написана человеком, который благодаря богатому и разнообразному опыту успешного бизнеса хорошо знает, о чем говорит, не позволяя себе самонадеянных утверждений или непродуманных высказываний "ради красного словца". Книга достойна стать событием в российской бизнес-литературе".Владимир Тарасов, основатель Таллинской школы менеджеров
...