7.7.5. Договор аренды предприятия

По договору аренды предприятия арендодатель предоставляет арендатору предприятие в целом как имущественный комплекс за плату во временное владение и пользование для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Закон определяет, что входит в понятие "предприятие в целом". Это земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, основные и оборотные средства, права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги.

336

Правовой режим предприятия рассматривается также в Федеральных законах: от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"¹; от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации"²; от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"³.

Если иное не установлено законом и правовыми актами, не подлежат передаче арендатору права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

Договор аренды предприятия состоит в том, что к отношениям, регулируемым договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, а при его отсутствии — общие положения об аренде имущества (п. 2 ст. 650 ГК РФ).

Форма договора аренды предприятия — письменная, т.е. предусматривается составление одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 658 ГК РФ). Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора, он считается ничтожным. Поэтому норма о форме договора аренды предприятия является императивной и договаривающиеся стороны не могут предусмотреть его иную форму. Кроме того, предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, а потому договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это следует из общего правила, касающегося сделок с недвижимостью, и предусмотрено ст. 131 ГК РФ.

Договор аренды предприятия считается заключенным после достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и его государственной регистрации.

ГК РФ не включает в себя правил об обязательном удостоверении состава арендуемого предприятия, что имеет место при продаже предприятия (п. 2 ст. 561 ГК РФ).

Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту (ст. 659 ГК РФ). Подготовка предприятия к передаче,

337

включая составление и представление к подписанию передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить баланс. Министерство финансов Российской Федерации издало приказ от 13 июня 1995 г. № 49 "Об утверждении Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств". В соответствии с этими указаниями по итогам инвентаризации составляется передаточный акт, в котором указываются объекты, передаваемые в аренду и входящие в состав предприятия, записывается их балансовая стоимость, процент износа, остаточная стоимость и т.д.

При прекращении договора аренды предприятие должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту (ст. 664 ГК РФ). В этом случае предприятие к передаче готовит арендатор за свой счет. Кроме того, необходимо провести инвентаризацию материальных ценностей предприятия и составить баланс.

Существенными условиями договора аренды предприятия являются:

• форма договора — один письменный документ, подписанный сторонами;
• размер арендной платы, устанавливаемый сторонами договора с учетом норм, регулирующих размер арендной платы по договору аренды здания или сооружения (ст. 654 ГК РФ).
• срок аренды, определяемый сторонами договора. Отсутствие в договоре условия о сроке аренды предприятия не влечет признания его незаключенным. Это установлено п. 2 ст. 610 ГК РФ, и в этом случае договор аренды предприятия признается заключенным, но каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца;
• государственная регистрация договора аренды предприятия.

Регистрация проводится на основании заявления в регистрирующие органы арендодателя и арендатора. Порядок регистрации определен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственную регистрацию договора аренды предприятия проводит соответствующее учреждение юстиции (регистрирующий орган) в месте регистрации арендодателя (собственника предприятия) как юридического лица.

338

Права и обязанности арендодателя по договору аренды предприятия состоят в следующем:

• арендодатель при подготовке предприятия к передаче в аренду обязан составить и представить на подписание передаточный акт;
• арендодатель обязан возместить арендатору стоимость произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества, если иное не установлено договором;
• арендодатель может быть освобожден судом от возмещения расходов, указанных в предыдущем пункте, если сможет доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества или эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности. Это правило направлено прежде всего на то, чтобы арендатор оценил целесообразность реконструкции и улучшения имущества. Так, если на произведенные арендатором улучшения потрачены большие средства, а качество имущества улучшилось незначительно, суд может освободить арендодателя от обязанности возмещать арендатору стоимость улучшений.

Права и обязанности арендатора имеют следующие особенности:

• арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать другие положения договора аренды (ст. 660 ГК РФ);
• арендатор имеет право вносить изменения в состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором (ст. 660 ГК РФ);
• арендатор обязан нести все расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также выплачивать взносы по страхованию арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором;
• арендатор обязан в течение всего срока действия договора аренды поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе проводить его текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГКРФ).

При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят

339

к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия. Эти правоотношения регулируются законодательством о труде.

Положения ГК РФ об изменении или расторжении договора аренды, а также о последствиях недействительности сделок, предусматривающие возврат или взыскание в натуре переданного по договору, могут применяться к договору при условии, что такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК РФ).

Кодексом определен порядок возврата арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды (ст. 664 ГК РФ). Данное действие должен провести арендатор с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и представлению его на подписание в этом случае возложены на арендатора.

О прекращении договора аренды арендатор должен письменно уведомить своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного предприятия. Кредиторы в свою очередь вправе потребовать от арендатора прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных убытков. После возврата предприятия арендодателю арендатор вместе с ним несет солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендодателя без согласия кредиторов арендатора (п. 4 ст. 657 ГК РФ).

Обязательство арендатора по возврату предприятия арендодателю считается исполненным с момента подписания обеими сторонами соответствующего передаточного акта.

Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного расторжения перечислены в общих положениях ГК РФ об аренде (ст. 618—620) и распространяются на все виды арендных сделок. В договоре стороны могут предусмотреть дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предприятия, а также имущественную ответственность и штрафные санкции в отношении виновной стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

340